住宅家賃収入や土地売却収入の多い法人の消費税納税メカニズム|事例 業種別 税金対策の余地

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蔵人会計事務所HOME > 税務会計・節税対策に役立つ情報 > 事例 業種別 節税対策の問題点と余地 > 住宅家賃収入や土地売却収入の多い法人の消費税納税メカニズム

住宅家賃収入や土地売却収入の多い法人の
消費税納税メカニズム

1.消費税とは

消費税は、消費一般に対して広く公平に負担を求めるため昭和63年12月に創設され、平成元年4月から実施されました。
所得税や法人税等は事業者が申告・納税することとなりますが、消費税は間接税のため実際の税金を負担する担税者と納税者が異なりますので、消費税の納付は、以下となります。

消費税の納付額
担税者とは
消費税は、商品の販売やサービスの提供等を受けたときに課され、消費者がこれを負担することになります。消費税の負担者である消費者を担税者といいます。

納税義務者とは
納税義務者とは、国内において課税資産の譲渡等を行った事業者をさします。

2.住宅家賃収入や土地売却収入は非課税売上

我が国では、住宅家賃収入や土地売却収入は非課税売上となるため、消費税を受け取ることができません。居住用マンションや住宅などを多く保有する法人の売上構成を、以下、課税売上割合60%を例として計算してみます。

預金や社債の利子の多い会社の売上例

消費税は、消費税を受け取った金額から消費税を支払った金額の残額を税務署に支払う仕組みとなっていますが、住宅家賃収入や土地売却収入が多い場合には、この計算を以下のように課税売上割合という要素を考慮する必要があります。

(課税売上割合が95%未満の法人が支払う消費税)

住宅家賃収入や不動産売却収入の多い法人の消費税計算例

税務署へ支払う消費税(納付額)は、上記のように計算します。
※課税売上割合 = 課税売上/すべての売上(本例では60%としています)

3.課税売上割合が95%未満の消費税計算の例

報酬の内訳  
非課税売上 → 400
課税売上 → 600
   別途600×5%=30の消費税を受取っています

売上の合計は、1,030となります(うち消費税の預り金30)。

経費の内訳  
非課税対応仕入
(消費税を支払っている)
→ 210
  (土地売却時に支払う手数料や要する宣伝費等)
課税対応仕入
(消費税を支払っている)
→ 210(消費税支払額10を含みます)
  (課税売上対象の仕入等)
共通対応仕入
(消費税を支払っている)
→ 630(消費税支払額30を含みます)
  (本社で使う消耗品、事務所の賃借料等)

消費税の納税額
消費税の受取額は30、消費税の支払額は50ですので、課税売上割合が95%以上の法人の場合であれば還付20ですが、消費税の課税売上割合が95%未満の場合、還付税額は以下のように計算をする必要があります。

30-(10+30×600/1000)=2(納税額)

結果、消費税は既に支払い超過ですが、課税売上割合が低い為に消費税の納付額は 2となってしまいます。

4.結論

住宅家賃収入や不動産売却収入の多い法人は、消費税で大きな損をしています。
日本における消費税は平成9年4月1日に税率が5%に引き上げられてから、長い間税率が変更されませんでしたが、平成26年(2014年)4月に17年ぶりに8%に税率が引上げられる模様です。また、その後、10%までの税率引き上げが議論されています。
消費税の損失は今後ますます増加していきます。

経営状況等によって解決策が異なることがあるため、こちらでは概略のみ紹介しております。
現状を確認されたい経営者様、対策を検討されている経営者様は、お気軽にお問い合わせください。

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